买房

楼型、楼层、朝向、物业、公摊、配套设施

买房分析

一、需求分析

• 房子是唯一个30年分期付款的东西。
• 在一线城市买房相当于投资，在二三线城市不建议。
• 国家、人民不会允许房价暴跌
• 刚需就要买房

一、人生第一套房怎么选？

1、买房怎么选择最佳地段？

2、什么样的房子更好住？

房产周边

• 周边配套：学校、商场、医院、站点、公园
• 交通规划：道路、地铁、公交、高铁、轻轨
• 环境景色：一线海景、湖景、半山别墅
• 园林设计：中式园林、欧式园林、现代花园
• 外立面建筑：现代风格、玻璃幕墙、灰色吊板、其他
• 小区内设施：泳池、游乐场、幼托、会所
• 小区指标：容积率、绿化率、得房率
• 建筑结构：板式 > 板塔结合 > 塔楼
• 物业管理：名企物业最优、一般物业、其他物业
• 楼龄长短：建筑新旧和居住体验

3、手头紧，如何贷款最省钱？

① 哪种贷款最划算？

分为公积金贷款和商业贷款，两种贷款最主要的差别是 利率 不一样。

以首套房、贷款 100 万、30 年还款为例：

商业贷款的利率大约是 5.4%，每月需要还 5615 元；公积金贷款利率是 3.75%，每月还款 4631 元，两者足足相差 1000 元。

公积金贷款非常优惠，但不是所有人都能贷。以深圳为例：申请公积金贷款之前，至少要缴满 6 个月公积金。

而且它的 贷款额度是有限的，比如深圳最多只能按公积金账户余额的 14 倍来贷款，并且单人不能超过 50 万，夫妻双方不能超过 90 万。

如果你想买一套 200 万的房子，首付 60 万，公积金贷款 50 万，剩下的 90 万就要办理商业贷款。这种情况也就是所谓的 “组合贷款”。

② 怎样还款最省钱？

还款方式有两种：

• 等额本息：每个月还款总额一样，包含本金和利息。
• 等额本金：每个月还的本金一样，利息逐渐减少。

这里以贷款 100 万，30 年还款为例，看看怎样还款更划算？注：这是商业贷款，如果是公积金贷款最后的利息也就50万左右

提前还房贷怎样更省利息

• 等额本金30年第七年还清最划算
• 等额本息30年第八年还清最划算
• 等额本息20年第六年还清最划算
• 等额本金20年第五年还清最划算

③ 使用房贷计算器？

④ 常见问题答疑

Q：每家银行的贷款利率都是一样的吗？

A：不是的。建议问问楼盘销售，和哪些银行有合作，然后看看哪家利率最低。不过也不能只看利率，因为有些银行可能会没有贷款额度。如果你着急收楼，利率高一点也得接受。

Q：贷款年限选多少年最好？

A：一般建议按 最长年限 来选，例如 30 年就很多人选。在通货膨胀的情况下，以后你的收入增加了，就会觉得还款会越来越轻松。而且通过拉长还款期限，每月少还一些，省下来的钱还可以用来进修，或者学习理财。

Q：银行说我还款能力不够，怎么办？

A：年轻人收入相对不高，如果还款能力不够，可以 增加父母或者配偶作为共同还款人。你每月还款的金额，不能超过几个人总收入的 50%。

Q：房贷利率是几十年固定不变的吗？

A：贷款合同签订后，房贷利率一般每年调整一次，具体要看合同怎么写。对房贷来说，银行不会采用固定利率，因为几十年后的经济无法预测，万一银行收的利息还不够成本，那就亏大了。

Q：房贷要不要提前还款？

A：房贷基本上是我们这辈子能借到的最便宜的钱，如果你善于理财，那就可以拿钱生钱，没必要提前还。但如果你手头上有一笔闲钱，也不知道要干嘛，提前还款也是可以的，起码利息可以少交一点。提前还款一般要 额外收手续费，具体可以咨询银行。

B:提前还房贷是聪明还是糊涂？ - 不懂不瞎说的回答 大部分的工薪阶层，在压力不大，且没有其他需要钱的地方的时候建议提前还。

Q：什么是烂尾楼，如何避免买到烂尾楼？

不买期房，即使要买也要买国企开发商的。(PS：有人说万科还可以)

Q: 如果有人说可以搞经营贷？

如果你办了，麻烦你把身份信息给我，我找人骗你骗到死，简直就是被骗届模范般的存在。没钱买房就不买，留着钱还能顿顿吃好的，不香吗。

4、贷款

5、买一手房还需要注意什么？

① 确认五证齐全

国家规定，开发商要卖房，必须五证齐全。具体包括：

• 国有土地使用证
• 建设用地规划许可证
• 建设工程规划许可证
• 建设工程施工许可证
• 商品房销售（预售）许可证

② 区分订金和定金

订金可以退，但是定金不能

③ 买房送面积？

在计算房价时，房子的阳台、入户花园、飘窗等，都只按一半面积计算，另一半相当于是 “送” 的。

这是一种很常见的促销手法，其实羊毛出在羊身上，只要房子每平米的单价提高一点，开发商想怎么送就怎么送。

④ 买房送车位？

开发商送的车位，分为 产权车位 和 车位使用权。

产权车位签的是《购房合同》，将来有房产证，可以自由买卖。而车位使用权签的是《租赁协议》，等于长期租给你，无法自由买卖。

⑤ 有无预售资格

在检查楼盘有无预售资格的流程里，重点是查商品房预售证，如楼盘是否没有预售证就公开进行内部认购、是否把预售证挂在售楼部显眼处、预售证是否过期等。

6、买二手房需要注意什么？

① 核实房子到底是谁的？

最直接的方法就是看《房产证》，上面写的 产权人 是谁？

如果这套房子有几个产权人，那么需要所有人同意才能出售。如果对方已婚，还要看看是不是夫妻共同财产。

对于婚前财产，一个人签字就能出售；而对于婚后财产，夫妻双方都要到场签字。

除了房产证，我们还要去房管局 “查册”。

这份资料相当于房子的 “身份证”，不但可以看到产权人，还能看到有没有 银行抵押，有没有被 法院查封。

如果业主不配合查册，那么就要小心了，房子可能有问题。

② 卖家户口迁出了吗？

原业主的户口不迁出，新业主是无法迁入的。

在签合同前就要问清楚，卖家户口有没有迁出？什么时候迁出？

③ 房子有无租约？

如果房租合同还没有到期，租客就有权继续住在房子里。所以买房前，就要让卖家把租约处理掉。

④ 做好交易资金托管

房子动辄就是几十万，所以资金的安全性一定不能掉以轻心。

像卖家卷款跑路、房子被查封过不了户……这些情况都时有发生。

因此，不要为了省一点费用铤而走险。很多中介都能帮你办理资金托管，在房子办好过户前，先把钱放在银行的监管账户，千万不要直接把钱给卖家。

二、买房详细流程

1、看楼

首先，购房者应该去现场看房，核心关注楼盘有无预售资格。在检查楼盘有无预售资格的流程里，核心是查商品房预售证，如楼盘是否没有预售证就公开进行内部认购、是否把预售证挂在售楼部显眼处、预售证是否过期等。房屋质量方面，建议到现场查看有无墙体裂缝、漏水、渗水、偷工减料、管道渗漏等问题。

其次，购房者应该上网查发展商资质，查验所选购的住房是否已被抵押、查封。如果选购的住房是由房地产中介公司代理销售的，应了解该公司是否具有房地产中介资质等。

不要看标距，要看实测距离

不要轻信规划，要看建设进度

1、楼盘外立面 2、园林设计 3、沙盘情况及配套

户型图和楼层平面图、规划图一起看

如何看房：拓展链接、拓展链接、

网上一般都会说地段的优先级大于郊区大空新。只有期房才会烂尾

1、看规划图

2、看楼层平面图

你以为的户型是这样的，南北都有窗，采光通风都不错

实际上在平面中他是这样的

北侧外面对着连廊，隐私、采光和通风都受影响

除此以外，有些情况下你们家的洗手间会对着邻居家的，离得很近，或者有一扇窗子是凹进去在楼里的，根本采不到光，还有可能厨房的窗外被电梯的楼体挡的严严实实

所以一定要看平面图！

常见住宅设计总结

① 一梯两户

多用于洋房产品，所有户型均可做纯南北通透，电梯双开门情况下可私享电梯厅，户型舒适度高，东西两户均可选

② 两梯两户

主要用于12层以上小高/高层产品，密度低，私享电梯，等待时间短，户型均可做南北通透；缺点就是相对公摊面积大；建议两边都可，小户型谨慎购买，本来总面积没多大，问清公摊率和套内面积，大户型随意~

③ 两梯三户

主要用于12层以上小高/高层产品，优点：电梯密度小，缺点：中间户凸出遮挡西户（3号）采光，中间户纯南有凹槽窗，采光差；建议买东户

④ 两梯四户

主要用于12层以上小高/高层产品，主要分两种，有内天井的两梯四户和无内天井的两梯四户

① 有内天井的两梯四户：中间户北向可透气；边户完全通透；但中间户北面采光差，北向连廊影响隐私，冬季连廊有一定风险；建议尽量买边户

② 无内天井的两梯四户：边户南北通透但中间户为纯南，北向无窗不通透，同时卫生间、厨房、局部卧室等会出现凹槽窗，采光差。建议选东户

⑤ 三梯五户

一般用于高层，梯户比较小可保证一定私密性，边户纯南北通透，但受中户凸出影响采光；中间户北向有连廊，采光和隐私性有一定影响；建议选边户

⑥ 三梯六户

一般用于高层，单层户数较多，尽管分开为一梯两户，隐私性依然受限。边户南北通透，且北向采光好，但中户窗凸出后影响边户，尤其是西户采光；中户北向有连廊，一定程度影响采光和隐私，建议选边户

3、看户型图

贴一个知乎上很多人觉得很好的完美户型，大家看看就好了 1：只有该户型是三个卫生间，进门带卫生间的老人房。当时其他开放商都是两个卫生间。这一点非常重要，老人和年轻人卫生间一定要独立，不管是卫生习惯、作息习惯，双方都有很大的差别，老人的一些私人物品也不会出现在公共卫生间，家里来客人了也不会影响体验。很多人说不要和老人一起住，但是在小城市，大部分老人是一定会帮子女带孩子的，这就决定了必然是有个老人要一起住的。

2：三个卧室朝南，卫生间都是明卫。这个不是每个开发商的户型都做得到。

3：这个房型是两梯两户，但实际相当于一梯一户，东西两户是独立的电梯间，进门玄关旁边有一个完整鞋架区，室外穿的鞋子放外面鞋柜，完整的鞋架区不常见。

4：主卧有一个很大的外阳台，这个真的是百里挑一了。常见的是南向大阳台延伸到次卧而已。

5：没有连着卫生间的衣帽间。常见是主卧的床通向衣帽间再通向主卫，这个户型把这个潮湿的问题解决了，真的太棒了

4、选楼层

避免腰线层，外部楼梯层，窗户采光等可能会受到影响。

一楼现在国家不送院子了

二楼是反水层，堵水从二楼反。如果二楼装止逆阀，就会淹三楼，所以三楼也要闭坑。

顶层就是要注意保温或者是积水渗水，有的楼层可能是坡面屋顶，雨水不易累计还好。

5、看外立面

市面上常见的外立面一般分为外墙涂料，真石漆，干挂铝板玻璃幕，干挂石材，价格及品质依次升高

一般中低端的楼盘会选涂料，缺陷是使用寿命较短，掉色、脱皮、裂开。过几年后小区看起来就又老又旧了，所以有预算情况下，建议尽量选外立面标准稍高的小区

6、看地库

真人车分流还是假人车分流。真正的人车分流车库入口都是在大门口的，车根本进不了小区门，直接入地库。

地库与楼栋通达性。一些小区为了赶工期，挖地库的时候只挖部分，会导致有些楼栋无法直通地库，业主停车之后还要上到地面，再步行进入自家楼栋

7、关注楼间距

楼间距影响采光，有一些地方会有选房攻略的小程序，会详细分析新房项目每批次房源的采光情况，像下图这样标明每套房源冬至日的日照时间，清晰明了。或者是采光计算APP等软件。

房间户型的开间也会影响采光。

开间指一套房子南北墙之间的距离，一般越宽采光面越大

进深指南北墙之间的距离，越大房间越“深”，采光越差

关于开间进深长度，一般来说，进深与开间之比介于1:1.5之间较好。

开间太大，进深太小，通风、采光比较好，但室内的温度、湿度不稳定（当然这个可通过空调新风系统调节）。

开间太小，进深太大，采光不好，室内比较暗，这个就不好改变了。

所以看房子的黄金法则：好房子开间要宽、进深要浅，多面朝南。

注意：售楼处沙盘会将周边建筑以小水晶体建筑替代或者是不展示，但是可能会很有影响。

8、楼前景观

尽量不选临路的

仔细阅读不利因素声明

每个售楼处都必须公示不利因素，建议仔细阅读，销售不一定都会讲给你

选择时尽量避开配电室（挡光）、垃圾站（挡光，异味）、地库入口（噪音），尤其是打算选低楼层的

注意：售楼处沙盘会将周边建筑以小水晶体建筑替代或者是不展示，但是可能会很有影响。

能选国企、央企，就不选小开发商。最好买开发商和物业是一家母公司的楼盘

2、买楼

首先，购房者应慎签认购书。认购书是商品房买卖的预约合同，是独立合同。签认购书时常会引发一系列纠纷，具体表现在购房者要收回定金，而发展商却不一定会退还。因此，为避免过多的麻烦，购房者在决定买房，可以向发展商提出看正式合同样本，在觉得正式合同可以接受的情况下，再签署认购书，以免被套牢。

其次，购房者要看认购书是否能保证公平。认购书的内容一般包括：双方当事人的基本情况；房屋基本情况（含房屋位置、面积等基本情况）；价格计算；签署契约的时限规定。大家要看清楚其中内容是否有违反平等、公平的原则。

较后，房款必须支付到监控账户。购房者应将房款支付到《商品房预售许可证》指定的银行监控账户上，不要直接交给开发商或者中介。房款可以采取一次性付款或分期付款，具体如何分期，可以由双方约定。比如购买者可以留15%的房款，其中10%可以在出卖人交付使用之前支付，5%的房款可以在预售人交付商品房房地产权证时支付。

1、装修标准很重要

装修标准是开发商跟你承诺的，是几千块/平米的装修标准，整体的装修标准按照你的面积来计算，最后得出大概的装修费用是多少，如果是2000块的装修标准，100平米的话，那就是带20万的精装修。

2、交付标准要问清楚

交付标准：这个指的是房屋装修都包括哪些内容，一般来说主要是地板、墙面、管线、水电气暖等硬装，部分会带家具，但是你看到的沙发、灯具、厨卫、餐桌、电视、冰箱、窗和床上用品、窗帘等软装，大概率是不带的，这些要问清楚。

3、房屋总价格、单位价格、楼面地价

房子总价格：简称总价，是指一宗房地产的整体价格。一般来说，总价不能说明房地产价格水平的高低。

房子单位价格：简称单价，是指单位土地面积或单位建筑物面积的地价、房价或房地价格。单价可以反映房地产价格水平的高低。

房子楼面地价：又称单位建筑面积地价，简称楼面价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价　＝土地总价格÷建筑总面积；楼面地价=土地单价÷容积率。

1、淡季买房最划算 对于项目是分期开盘的，一般是首期最优惠，后期的项目一般都会涨价，而涨价的节点都在节假日，比如五一、中秋、十一，还有过年期间，这些期间都是涨价的时间点。 有些开发商在做促销活动的时候，之前一般都是先经过了调价，先涨价后打折，这种套路是不是很熟悉？所以买房的节点应该是在淡季，也就是金三银四之前，金九银十之前。 开发商在年前急于回款，所以会有打折促销，年前买可以捡到，或者年假过后的2月期间，尽快买，进入3、4月份就会猛涨一波；到了金九银十之前，也是一个淡季，也就是5~8月期间，看房买房一定要踩对时机，不要每次买都是在热销期。 另外，如果你是首套刚需房，时机只是一方面，如果在你准备好的当下，看好优质的标的就可以入手了，不要为了等待折扣而错过，等待大概率会迎来上涨。

4、房子的签订认购书

在商品房正式销售工作开始后，一般会设立售楼处，购房人在认可本项目后，可到售楼处签订认购书，并缴纳订金。销售方应实事求是地向购房人介绍项目的进展情况，并将签约须知及有关的宣传资料和法律文件交给购房人。

其实签订认购书是商品房销售程序的一个环节，买卖双方签订认购书的主要内容包括：

（1）房屋开发商名称、地址、电话；销售代理商名称、地址、电话；认购方名称、地址、电话、身份证件；指定律师所名称、地址、电话。

（2）客户认购物业的楼层；户型；房号；面积。

（3）购房房价。包括单价；总价。

（4）买房付款方式。包括一次性付款；分期付款；按揭付款。

（5）房屋认购条件。包括：定金金额；签订正式契约的时间、地点；付款地址和帐户，签认购书至正式签约期间违约补偿方式和争议解决方式。

在签订完认购书后，销售方应给购房人《签约需知》，以使购房人清楚下一环节及签约有关细节。签约须知主要内容包括：

（1）本项目法律文件：国有土地使用证号、销售许可证。

（2）房屋购买人应携带的有效身份证件。公司应携带的文件、购房批文等。

（3）购房房款支付方式。

（4）买房应缴纳的税费说明：印花税、契税、手续费、房产权属登记费、权证工本费、权证印花税。

5、正式签约

标准格式的购房合同文本并非不能增删、也不能更改。消费者在签购房合同时有权利仔细琢磨合同的条款细节，对其中不满意处提出改动要求。同时，购房者还应注意格式合同中的空白待填处，要懂得把许多保障自己权益的细节填上，并规定达不到条件应承担的后果。

6、票据和资料

买房要拿到的票据和发票，办房产证用

• 定金收据
• 首付发票
• 购房合同
• 全款发票
• 契约发票
• 维修基金发票

房贷通过后的资料

• 购房买卖合同
• 网签备案登记
• 不动产登记证明
• 银行借款合同
• 全款购房发票
• 维修基金发票

三、术语

1、备案价

房价备案制度是指要求开发商在首次开盘定价时，必须根据规定的时间提前到当地价格主管部门备案，然后才可以向房管部门申请销售许可证。

备案的价格将在房管部门的官方网站上向社会公布，这一价格即为该楼盘的最高售价，开发商不得擅自在销售中突破此价格卖房。

2、公摊面积、套型建筑面积、套内面积

公摊部分面积主要是指↓↓

• 楼梯、电梯、公共走廊的使用面积。不包括你的住宅单元楼以外的绿地、道路或者公共建筑设施的面积。公摊面积是按照总的套内面积除以总建筑面积，也就是说你的套型越大，公摊的面积也就越大。

套内面积指的是↓↓ •除了墙壁占的面积外，业主实际能使用的面积 •套内面积=使用面积+结构(墙、柱)所占的面积

套型建筑面积是指↓↓ •建筑面积=套内面积+公摊面积 •得房率=套内面积/建筑面积

3、容积率

容积率是指一个小区的地上总建筑面积与净用地面积的比率。

拿以上两个小区来举例，A、B两个小区容积率相近，但由于A小区中把B小区的前排高层改成了两排洋房，楼间距直接被缩小，绿化景观也不得不缩小。

对比之下，纯高层社区的楼间距也会更开阔，绿化也会更好，居住舒适度也会更高。

在产品相同的小区中，容积率越低，舒适度越高。同样的，也不要因为价格低，就牺牲掉居住的舒适性，毕竟房子还是要住人的。

相同容积率下，楼越高楼间距越大，通风采光绿化越好，住着自然越舒服

4、得房率

得房率=套内面积/建筑面积

得房率=使用面积+结构(墙、柱)所占的面积/(使用面积+结构(墙、柱)所占的面积+公摊面积)

5、绿化率

什么是绿地率？什么是绿化覆盖率？开发商平时在售楼书上印制的有关绿化的指标究竟是绿地率还是绿化覆盖率？地下停车场上、化粪池等上面的绿化算不算绿地 率？开发商做的屋顶绿化算不算绿地率……许多购房者对此并不了解，他们想弄清楚绿地率和绿化覆盖率究竟是怎么回事？有关专家对此解释说，绿地率和绿化覆盖 率是两个不同概念的用语，绿地率与绿化覆盖率都是衡量居住区绿化状况的经济技术指标，但绿地率不等同于绿化覆盖率。绿地率是规划指标，描述的是居住区用地 范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（%）。绿化覆盖率是绿化垂直投影面积之和与占地面积的百分比，比如一棵树的影子很大，但它的占地面积是很小的， 两者的具体技术指标是不相同的。

项目规划 建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。但绿化率只是开发商宣传楼盘绿化时用的概念，并没有法律和法规依据。

法律法规中明确规定的衡量楼盘绿化状况的国家标准是绿地率， 绿地率是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率,主要包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等，其计算要比 绿化 率严格很多。

计算公式：绿地率=绿地面积/土地面积

绿地率通常以下限控制：并不是长草的地方都可以算做绿地率，距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的土地和地表覆土达不到3米深度的土地，不管它们上面是否有绿化，都不计入绿地面积。

绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地，宅旁绿地，配套公建所属绿地和道路绿地等。公共绿地内占地面积不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等 绿化 小品建筑可视为绿地。

绿化率是一个不准确、不规范的用词，准确的提法应为“ 绿化 覆盖率”。绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率，相对而言比较宽泛，大致长草的地方都可以算作绿化，所以绿化覆盖率一般要比绿地率高一些

绿化覆盖率可以在小区绿得广。像地下车库这样大面积的底下设施，它的地表 虽然种不了树，但可以种草；像距建筑外墙1．5米这样的范围，虽然不算正式绿地，但若能种一些草，总比地砖铺砌更吸引人.在小区规划设计中，计算绿化覆盖 率所指的绿地，简单地说，就是有块草皮便可以计入，所以绿化覆盖率有时能做到60%以上。在开发商销售楼盘的时候，有些开发商当然喜欢引用绿化覆盖率的概念。

绿地率是绿化用地占总土地面积的比例，在通常的情况下，许多开发商都是在售楼书上印制出“绿化率”一词，其实这是不准确、不规范的用词，国家有关园林绿化用语根本就没有这个用语，准确的只有“绿地率”和“绿化覆盖率”两种说法。

6、车位配比

车位配比是指单位住宅小区内设计布置停车位总数与小区住宅总套数的比值。通常表达方式为1:X，其中1代表小区住户数量，X代表小区车位数量。

车位配比都是根据当地城市规划设计管理技术要求来的。以重庆地区住宅为例，主要以单户建筑面积大小来区分车位配比建设标准：

• 一类住宅，建筑面积>200m2，配比2.5个车位/户；
• 二类住宅，100m2≤建筑面积≤200m2，配比1.5个车位/户；
• 三类住宅，建筑面积<100m2，配比1.0个车位/户
• 保障性住房，配比0.8个车位/户

所以如果是1:1的比例还是建议买一个车位

7、成交均价

四、买房要问的问题

• 备案价是多少
• 公摊面积是多少
• 容积率是多少
• 得房率是多少
• 车位配比是多少
• 成交均价是多少
• 五证公示在哪里
• 合作的银行哪几家
• 贷款没过定金退不退
• 拿地时间
• 了解不同楼栋不同楼层的价格差别和具体原因
• 楼盘对应的入学政策是什么？学区是哪些？我的积分是否能上？
• 具体交易流程和大概需要的时间
• 物业是开发商的还是外包的
• 直接查网签，问总价，可谈空间

五、买房注意事项

1、买房子尽量买一期开发的，一般说来价格便宜而且质量好。

2、买房前试验隔音情况，否则会很痛苦。

3、不要买二层，一般厨房下水道是二层往上一条，一层独立一条。这样二层是最容易发生堵塞的，如发生堵塞倒灌，其状惨不忍睹。

4、买房子要注意不要买临街的，噪音太大，即使是一条小路，也有发展成菜市场的潜力。

5、窗子外侧一定要是往外倾斜，否则窗子上的密封胶老化了就会水淹七军。

6、窗户的纱窗一定要买内置的，否则掉在地上还好，掉在人上就难办了。

7、窗户较好是推拉式，在中间关的，密封性好。

8、注意你所买的房子的位置，小心你的楼下空地成为停车场。

9、不要买顶层，顶层容易出现漏水现象，虽然能修理但耗时耗力，修理时间极可能被无限延长不要买带厨房下水道的地下室，否则崩溃是早晚的事情。

10、卫生间的防水很重要!!!一定要鼓动你的楼上和你一起在交房时做足48小时的闭水试验，确定其防水性能，否则一旦漏水后果会非常痛苦。

11、要注意小区里的车位数量，也许近期你不买车但不带表以后不会。

12、家里的水管，暖气管道都要打压试一下，尤其是暖气。个别暖气片，会直接影响室温，如果安反了，想要改过来极其困难，全安反了还可以在外面改，但如果安错了一两片，则要砸地面。

13、如果你的房子是带单元对讲的，那别买一层，关门声能让你疯掉，报警声威力更是惊人。

14、房子里的对讲系统一定要问明性能和使用方法，并且仔细试验，否则那些宣传中优越的性能可能只是宣传而已。

15、厨房一定要有地漏，这样有个万一水管爆裂，还有个地方漏水，不至于让家里成了太平洋。

16、千万不要相信那些售楼小姐说的什么外国进口门窗，越是如此，门窗配件越难买，后期物业根本弄不了。

17、家里的入户门带猫眼的是防盗门，不带猫眼的是防火门，如果发生火灾猫眼会爆炸，但如果有陌生人，猫眼看得见。看你需要。

18、装修时不要动卫生间的地砖，不要自己重新做防水—除非你有钱没地方花，要知道开发商并不是心甘情愿的为你保修防水的，他们正愁找不到理由呢。

附：购房合同常见的六种“不公平条款”

根据《商品房买卖合同》格式文本，下面将合同中经常出现的六种“不公平条款”之处一一列出，对照此程序，消费者见招拆招，可做到明明白白签约。

1、列明商品房情况

“买受人所购商品房的基本情况”是标准合同第三条的内容，消费者应留心其中填空处所填的条款，其中特别注意列明自然层数和层高几米。

2、房屋面积计价方式

房屋的合同价款一般按实际建筑面积或使用面积计算，合同中应列明面积出现变化时，楼价的变更及退房的条件。

3、交房日期条款

因建设资金不足而延期交房是常有的事，开发商为逃避自己的责任，常常在交房上大做文章。一是只注明竣工日期，没有交付使用日期；二是交房日期极其含糊；三是既没有竣工日期，也没有交房日期。购房者在签订购房合同时，一定要将交房日期明白无误地规定为“×年×月×日”，同时，还要注明开发商不能按时交房需承担的责任。

4、关于装饰、设备标准、基础设施和公共配套的承诺

现在有不少房地产纠纷都是由于货不对板而引起的。首先把交楼标准详细写进合同。双方应在合同中用明确的条款来加以规范交楼的标准，如赠送装修、家电、橱柜等，应注明赠送的品牌和数量或加“不能低于样板房的标准”的字样，避免使用某些开发商在售楼广告中所用的高档、豪华、进口等词语。

其次，将规划写进合同。如游泳池和会所不得向外营业、泳池的面积等都要写清楚，尤其是要求发展商不得主动提出把原规划的花园改变用途，其他承诺的配套也应列明。

5、关于产权登记

取得房产证是买家最关注的事情。在签订合同时，建议买家勿接受发展商“若不能在规定时间内办理房产证，不退房，只支付××违约金”的类似约定。购房者较好在合同中约定：如因开发商的原因造成购房者不能在双方约定的期限内取得房地产权属证书，购房者有权提出退房，开发商应在双方约定的期限内退还房款，并赔偿经济损失。

6、保修责任

说到保修责任，购房者较好在合同中注明“保修期限不能少于法律规定的期限”。

二手房买房流程

1、确定需求 -> 2、确定预算 -> 3、了解政策 -> 4、找中介公司 -> 5、选经纪人 -> 6、查购房资格 -> 7、确定区域 -> 8、筛选房源 -> 9、现场看房 -> 10、签约谈判 -> 11、签购房合同 -> 12、交定金 -> 13、查征信 -> 14、查流水 -> 15、网签备案 -> 16、资金监管 -> 17、贷款申请 -> 18、转移登记申请 -> 19、缴税 -> 20、领房产证 -> 21、资金解冻 -> 22、物业交割

第一： 2000m以内有商场、小初高中或者大学，商场算1分、小初高中或大学算1分；

（源气足人气火爆属火。）

第二： 2000m路线距离以内有地铁，算1分；或1000m路线距离以内有地铁，算2分；

（交通便利如水流畅通属水。）

第三： 10km以内有三甲医院，算1分；5km以内有三甲医院，算2分；

（医疗生长与治愈属木）

第四： 租售比400-500左右，算1分，低于400，算2分；

（资金稳定收益属金）

第五： 房龄10年以内，算1分；如果楼层<16楼并且梯户比1:64以内，算2分；

（房屋建筑属土）

3分及格，6分满意，9分至尊，10分完美

总之，房子真的很看自身和环境，新房的话当我没说。

是否有人车分流

买房要避开特殊楼层，4层，8层，13层，14层，18层，24层，这些楼层不推荐，不要图便宜去买。

不要买车位，车位都没有产权，买了也不是你的，20年就到期。

1、回迁房质量差、物业只收费不干活、另外注意是否有房产证 2、复式房子水电是否是商业用电，是否能落户，是否影响孩子上学。 3、新盖的高层不如老小区的房子，老小区位置好，配套完善，容积率低，生活方便。 4、买房子首选东边户，接下来才是西边户，中间户尽量不要买，做不到南北通透，采光通风都不好，而且离电梯井近，噪音也不小。 5、能全款就不要贷款，贷款利息比本金还高，买不起就租房子，比买划算多了。 6、买房子物业比开发商重要多了，好物业能让楼盘升值，物业不好想卖都卖不掉。 7、买房之前除了要问清楚单价，也要搞清楚公摊多少。 8、买房子真正的配套是菜市场还有公共交通 9、精装修装标不会超过500，能买毛坯，就不要买精装。 10、买房子开盘的时候价格是最低的，大型楼盘的话，一期各方面都是最好的，越到后面越敷衍，价格还高。 11、买房子不要相信所谓的规划，只相信自己能看见的，销售的承诺都是空头支票，买房子买的就是现在，而不是未来。 12、工资最好是房贷的2倍以上，房贷4000，工资起码得8000以上，才能保证基本的生活不被贷款拖累，月薪5000以下的还是不要考虑买房子了。 13、靠近公路和铁路的房子不要买，方不方便不知道，吵是肯定的，再好的隔音玻璃也没用。 14、